商业地产规划设计核心要素与误区
2014-05-30 09:15:31.0
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  摘要:本文结合商业地产开发经验,总结了国内商业地产规划设计存在的误区,揭示商业地产规划设计核心。并结合国、内外领先的商业规划设计理念,从开发、销售、招商、经营等商业地产开发的各个角度分析商业地产设计,最终提出有关商业地产规划设计的要素。


  随着市场经济的发展及城市化进程的加快,商业地产已经成为当今中国的热点。然而,商业地产的发展历史较短,人们对它的认识还不够深刻,开发与运营面临着很多问题。因为商业地产项目和住宅地产项目不同,不仅是要作建筑规划与设计,还应进行商业业态的规划设计。旨在以商业需求和市场需求为导向的,保障商业项目后期的经营管理、提升项目的商业价值和商场竞争力的。目前,国内很多商业地产项目在后期的商业经营中普遍存在这样或那样的问题,一个重要的原因,就是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区。


  一、商业地产规划设计存在误区


  (一)误区一:用建筑设计代替商业设计

  开发商常常认为与国内仍到国际上顶级的商业建筑设计公司合作,商业项目的开发风险就会很小。其实还远远不够。因为建筑设计更多考虑的是如何体现建筑艺术,保障建筑功能和技术需求,满足消防规范。而商业规划设计正是以商业需求为导向,依据市场需求、业态定位和商业经营需要而进行的包涵各项商业实用功能的设计。这种设计体现在层高、柱距、荷载、空间结构上,还体现在功能分区、能源配置、设备配套等专业细节上。


  (二)误区二:重硬件投入,轻人文关怀

  对于商业项目来讲,装修标准、外观形象、电梯、空调、中庭等硬件设施固然重要,但并不能代表商业经营的全部内涵。现代商业竞争,是细节的竞争,一个人性化设计,一处人文关怀都可以提升商业项目竞争力。我们在作商业设计时,多在经营的角度,想想商户的需求;多在顾客的角度,想想顾客的需求。通道应该设计多宽?指示标识应该挂在什么地方?收银台放在什么地方?顾客的车辆怎么停放安全方便?甚至厕所的坑位设置、顾客的休息位置、都要统一纳入商业的整体设计范围内统筹考虑。


  (三)误区三:过分强调招商先行

  商业地产的开发有人提出要“招商先行”即全部确定商家,再进行建筑规划设计,实际操作过程中是有问题的。因为其一,商业业态与商家是随城市化进程、周边人口的变迁及宏观经济形势等众多因素的影响而变化;其二,中国目前的众多商家还处于成长期,有明确的选址方案的商家并不多见。所以非主力商家在项目没有出现整体形象时很难明确强烈进驻意向。即便是以“订单地产”著称的万达集团也只是确定一些主力店。也做不到全部商家确定再开发。


  二、商业地产规划设计的核心

  从商业地产自身来看,其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程,因此其价值的体现是长期的。最终的目的是达到可持续的投资、经营、管理和消费多方共赢。商业地产首先要符合市场需求的主题和业态分布。其次要规划人流动线、物流、车流组织,功能配套、设备配备等方面,以实现均好的通达性、可视性和人性化设计。最后通过建筑立面、小品、景观等设计营造出一种新颖的、有特色的、有吸引力的消费氛围,使消费者在消费过程中感受到愉悦的精神享受。


  三、商业地产规划设计要素

  (一)商业业态的规划

  商业地产开发的核心就是商业业态的规划。在商业业态规划中,业态分布与比例是关键。这是根据自身项目区位特点,目标消费人群的特征,商家需求确定哪些业态,需要规划什么样的业种,比例多少。对于大型购物中心来说,购物、娱乐、餐饮的比例为52:18:30的业态分配,被称之为商业业态设置的“黄金分割”。但实际操作中,随着商业市场发展的新特点,这个业态设置比例也不是绝对的。商业业态发展趋势是:餐饮、娱乐在原来的基础上逐步加大比重,有些商业项目自身定位为主题娱乐、主题休闲商场。并且目前的SHOPPINGMALL,已经开始逐步向“城市生活休闲中心”步入。


  (二)商业地产建筑规划设计

  1、商业空间设计体现人本关怀

  无论是大型单体商业,还是街区式商业,随着商业发展,体现人本关怀的商业空间设计越发突出。首先,表现在商业设计的“有效长度”的界定。从一些统计数据看,日本的商业步行街平均长度为540M左右,美国为670M,欧洲为820M。中国的商业步行街一般认为长度在500M左右为宜,最好不要超过800M。并且考虑设置足够的休憩、娱乐、遮蔽场所,以缓解步行者的疲劳感。有效长度决定了节点(广场、中庭、休憩点等)位置的排布,及主、辅动线的设计。其次,人的活动具有平面性,商场随着层数的增加,商业价值也随之下降。为解决顾客的层高疲劳,跳跃性的垂直交通就显得很有意义。例如,1层直接上到3层。在东京的很多高层商业中,8层以上的商业也能做活,目的明确的跳跃性垂直交通,是一个制胜法宝。登顶交通,是另一种情形。电梯或扶梯直接将客流从一层送到顶层,使顾客可以从顶层往下一层层逛。有的从上往下逛,有的从下往上逛,上下客流交叉,加强了不同楼层的商业均好性。再次,配套设计要符合客户购物舒适度、便利性的要求。空中连廊的数量与位置,垂直电梯、手扶电梯、步梯的数量与位置、大小与宽度,休闲长椅的数量与位置、甚至一个指示牌的大小等细节设计,都会影响客户的消费体验与心情。

  2、建筑设计要符合商业业态规划布局要求

  商业地产的建筑设计要符合商业业态规划布局要求。例如,通常一个大卖场需求一般要预留1.0-1.5万平方米,车位不少于350个基本要求;各品牌店的大小都会因品牌而不同各异,位置上也有特别的要求;不同商业业态对层高的要求也不同。同时还要按经营业态合理分区,注意各业态之间互补性,以达到有效衔接。

  3、人流、物流、车流组织

  人流、物流及车流的考虑同样是商业设计的要素。水平与垂直动线的设计常常考虑客流动线,保证铺铺无死角、处处可连通、线线上下皆方便。但往往忽略了员工通道或物流,例如垃圾通道、餐饮的输送通道等。更重要的是还要考虑交通组织,例如客户与货物的交通线路等等。有序组织人流、物流、车流是商业经营的必要条件。更是商业规划设计的专业体现。

  3、建筑立面烘托商业气氛

  商业立面设计要调动一切艺术的、技术的手段,并着重于空间尺度、空间氛围的表现。在建筑设计手法上已不再是传统的建筑立面设计,而是更加综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、展示、发布、多媒体等现代化综合表现手段的应用。做到立面风格多元化和立面结合的多样化营造出与众不同的体验式消费空间。对于商业建筑,其立面形象的构成元素除了基本的层顶、门窗、阳台、露台、墙体之外,还有许多其它元素的运用。如室外餐饮座、凉亭等功能设施,花台、喷泉、雕塑等小品,灯具、指示牌、电话亭等器材,灯笼、古董、道具等装饰,铺地、面砖、栏杆等面材。加之景观、园林的深化设计,使得这一界面更加“友善”。实际上,这些非建筑本身固有的元素,恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。

  总之,商业地产的规划设计不仅是建筑师发挥想象力和创造力的载体,更是要满足商业可持续经营的基本条件,只有依托商业需求,服务于商业运营,体现人性化的建筑规划与设计,才是商业地产成功的关键。

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