房贷新政大利好,自居购买如沐春风
2015-04-02 15:25:26.0
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随着天气的回暖,房地产市场也迎来2015年的第一股春风。

330日下午,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布了一则重大救市政策,主要内容如下:一、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。二、缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%

随后,财政部亦下发通知:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

那么,这项房产政策对于房地产市场而言究竟意味着什么呢?小编通过对各方政策解读的整理和分析,就以下几个方面与大家一同进行分享。

1、降首付有利于自住及改善型需求

近年来二套房首付比例经历的政策调整

 
   

 

随着物价的下滑、资产价格下行压力的现象,房地产政策自去年年初开始逐步向正常化回归。

房地产市场是中国经济的重要组成部分,而住房需求是居民的正常需求。从市场的角度来看,降首付可以消化中大户型库存,合理调整市场库存结构。经济学家马光远对表示,二套房贷款最低首付比例降至四成的政策整体上对二套房的需求影响很大,会释放相当一部分购买力,该政策也是央行、住建部和银监会贯彻国务院关于改善性住房基本政策的具体体现。

2013年,楼市火爆,很多地方收紧政策,将二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成。松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。在经济下行压力加大的背景下,释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间是必要的做法,这对房地产市场健康运行及稳增长有利。之前市场的普遍预期是二套房首付贷款降为五成,而现在降为四成,完全超乎市场想象,宽松程度回到20104月‘国十条’之前!一夜回到五年前,由此可见,房地产市场回归正常是大势所趋,改善型需求将被全面地鼓励。

此外,信贷政策一直是楼市政策的核心,二套信贷松绑后,各地方政府可能将出台更积极、激进的松绑政策。

2、营业税免征门槛降低刺激二手房市场

财政部此次对营业税全额征收的免征期,由过去的5年转变为2年,这使得住房销售市场得以活跃。从二手房市场的角度来看,过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本,只能将此类住房以五年的期限进行持有,这会阻碍住房市场的成交和房产资源的流动。而现在改变为两年,使得很多改善性购房者的需求得到积极释放,即可以将部分住房进行抛售,从而换购相应的更大户型的住房。

此类税费政策调整的背后,体现了住房市场金融财税政策的优化,对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

3、新房贷政策利好股市

综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。

据悉,新政策公布之前,地产股就已蠢蠢欲动,政策一公布,地产股更是一路飞涨。且不论中国股市的健全性,但不得不承认的是,政策对于股市的刺激有着一呼百应的效果。英大证券首席经济学家李大霄表示,房产新政利于房地产市场的健康稳定发展,利好股市及房地产股票,投资价值排序为内地房地产股票、B股、A股,这是重大利好消息。

知名财经评论家、煜融投资董事长吴国平也表示,此新政对房地产行业未来的健康发展是有利的,超预期,对股市蓝筹行情的推动也是有利的,再点火。市场博弈到了此时,分化会逐步加剧,未来是机会和风险都逐步突出的时候。

4、对购房者的建议

借着国家政策的利好春风,广大购房者需把握好时机提前入市,避免房价上涨而带来的购房成本增加。但购房时有几点需要注意:

第一,明确二套房到底怎么认定.

第二,首先要用足公积金额度。按政策规定,使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比仅为20%,而二套首付比为30%。因此房贷者在制定贷款方案时,应首先用足公积金贷款的额度,然后再选择商业贷款。

第三,选择合适的还款方式。选择合适的还款方式很重要。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者,应该选择等额本金的还款方式。

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