住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科〔2021〕63号)》(63号文)
2021-10-21 15:40:05
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      2021年8月31日,住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科〔2021〕63号)》(63号文)。此举距离征求意见稿发布仅仅过去21天,表现了监管层防止城市更新政策在执行中被演绎被扭曲的急切心情,迫切地让城市更新与土地开发和房地产断舍离,及时把控城市更新的政策目标不走样。

      63号文仍然采用了监管层近年来最为有效的监管模式,即以硬性指标来进行管理,边界清晰,操作明了,指标监管法的威力在房企三道红线等政策中已充分体现, 63号文对城市更新设定的硬性指标也可以称为“城市更新四道红线”:

      1.拆旧比:原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。开发商之所以有动力进行旧改项目的开发,原因就是项目给予配比一定的融资区,这个融资区的土地就来源于原建筑的拆除,该比例被设定的如此之低,意味着开发商最大的利益回报来源被严格管控。
      2.拆建比:原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。结合拆旧比限定,为了防止拆除面积小但增建面积大,63号文对拆建比也进行了限制。拆建比不高于2,其实是限制了新旧容积率的相对差(计容项目一致情况下),新旧容积率相差越大,拆除收益也就越大,结合拆旧比例不高于20%,也就从总量上限制了新建总面积,从而限制了项目整体收益。假设现状为100万平的旧改项目,可拆除20万平,拆除的面积可再建40万平的新建筑,这新建筑还不确定是回迁用还是开发商可销售用。
      除了拆建比,决定项目收益的还有拆赔比,拆赔比就是赔回面积与拆迁面积之比,影响拆赔比的因素主要有基底面积、房屋新旧和旧房层数等,基底面积越大、房屋成新越高、旧房层数越低,拆赔比就越高。拆建比与拆赔比两者之差就是拆除收益。将拆建比规定为2以内不仅会限制项目实施主体的收益空间,也会压低拆赔比,挤压原业主的拆迁收益。
      3.就地、就近安置率:城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%,该指标较大程度上加大了项目的开发难度,增加了项目实施主体的成本,通过开发新城大规模搬迁原居民的做法行不通了,即项目实施主体通过等量不等价的土地置换实现项目收益的方法行不通了。

      4.租金年度增长率:城市住房涨幅不超过5%。这是对地方政府提出的要求,地方政府需要平衡和统筹城市更新对住房租赁市场产生的影响,能够从一定程度上控制地方政府作出集中大规模拆改的规划。

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