自我介绍一下，我是来自于绿城集团颐乐教育投资管理有限公司的葛婷婷。很高兴论坛能够给我这次机会，跟各位同行分享我们在养老产业里做的一些尝试。前面几位专家都跟大家分享了国内外在养老产业上面的最先进的理论实践，我想利用这个会议跟大家分享一下绿城在过去五六年时间当中，在养老方面的一个尝试。我们的自我定位是学院式养老模式。

　　首先介绍下绿城集团，这个时间点相对来讲比较特殊，可能关注中国房地产界的同事们，或者热心人士会比较清楚，在过往一个多星期时间绿城集团占据了中国房地产界新闻的头条。因为我们整个集团，从过去重资产房地产开发模式，在上周当中，确定了整个战略发展方向的调整。跟本次大会相关的其实是一个非常简单的结论，绿城将从过去二十年着重于房地产开发、精品物业开发这样的房地产开发集团，转型为轻资产的生活服务商。我们今后要做的三个主营业务，排第一是养老产业，然后是代建，然后是农业。

一、绿城养老产业战略发展方向

　　对于养老产业来讲，我们真正的介入是从2011年开始，并不长，但是在过去二十年当中已经积累了相关养老产业的很多经验，比如物业营造、园区服务、文化教育。非常碰巧绿城集团在过去二十年当中创办了教育集团，至今为止已经有9家学校，从幼儿园开始到初中、小学、高中，也办了自己的医院，我们现在为止有两家医院，一家在杭州的三甲医院，另一家是我们董事长在盛州个人捐赠的医院。结合这个，从事养老产业来讲，我们已经积累了一些经验。

　　其实在2011年开始我们最早做养老产业的时候，就进行了非常深入的理论研究，关于养老，关于老年。

　　绿城做任何一件事情有一个最根本的方法论，叫做“追本溯源”。在介入养老产业这个新兴产业时，也使用了这个方法论。所以在在1—2年时间里面我们其实只做了两件事情，第一追本溯源的研究，究竟什么是养老？第二，就是去世界各地看所有优秀的养老项目。这些阐述其实是我们对老年的一些基本看法。

二、绿城养老之见

　　我记得去年的时候媒体有过很多关于养老方面的报道，当时有一些观点，说养老其实解决的是老人家躺在床上以后的事情。从我们认知来看，我们觉得其实应该对老人、老年有一个全新的认知。当然躺在床上确实需要照护护理，但是我们认为护理照护不应该成为老年这个状态的常态，也不应该成为养老产业当中的非常主旋律的东西。我们觉得老年应该是人生的第三年龄阶段，应该是人生非常美好的阶段，应该是人生当中最灿烂的年华。为什么老人家老了以后一定是要被照护的？为什么我们一定要走到需要人照护时候才提出养老？我们今年年初时候去台湾考察，台湾有一位专家跟我们提到一个观点，我觉得非常好。那位专家提出，我们人的一生不断在做规划，在小孩子的时候父母亲给我们做学业的规划，上什么幼儿园，读什么小学，考什么大学，读什么专业，工作了以后又会做我们的工作规划，我们第一年先找一份工作，第二年等有工作经验以后再换自己希望开拓的事业。但是我们唯独忽略了一点，缺少了对老年生活的规划，这是绝大部分中国人现在所欠缺的。这也是为什么很多人当他进入到退休年龄的时候，会突然觉得茫然，就是因为我们在40岁，或者45岁的时候就应该来考虑养老这件事情了，不是说等到60岁才来说，我们要做养老，考虑养老。

　　我们很多的研究，一开始也从需求角度出发，跟老年人谈你们的需求是什么。我们也重新学习了马斯洛的生命需求理论，但是后来发现这些对老人来讲都不够。我们重新找到了美国老年教育学之父，他在1971年的白宫老年会议上提出，针对老年人需求的五个层级，最主要的生活的基础需求、表达的需求、贡献的需求、影响的需求和自我超越的需求，其实这是理论研究，很多模型都是从此出发，但是光有这些是不够的。因为我们跟很多老人家聊天，发现一个现象，绝大部分老人并不了解自己的需求是什么，很多老人自己也会说我想去度假，可是真正让他去的时候，他会去吗？会去几天？理论研究同时也是需要跟实际相结合。

　　除了刚才讲的观点，我们认为，老年不应该是一个只是走下坡路的过程，他应该是人生最美好的一段时光。

　　另外一个理论研究的层面，我们把老年的发展观做了一个梳理。从1990年的只有世卫组织提出健康老龄化，99年提出积极老龄化，到2003年时中国人口专家提出成功老龄化。学术界对于老年、老龄化这个问题的认知也是不断加深的。我们认为前面健康老龄化，传统思维就是把老人家视作是被关怀、被照护弱势对象，往往忽视了老人家他自己存在的能动性、积极性、创造性，以及岁月在他们身体上积累下来的智慧、才干、能力。这点往往也是我们在设计养老模式时所忽视的。而引进成功老龄化这个概念，把老人家作为积极的主体来研究，发现他们自己主观的能动性，这是绿城设计的学院式养老一个核心的出发点。

　　追本溯源另一个角度就是找到理想的状态，对于老人家来讲真正理想幸福生活是什么。我们参照了国际上的观点，有很多词条形成，比如独立参与照顾，自我充实尊严，比如刚刚颁布《老年人权益保障法》里面这五个目标可能也是很多老人家自己都能够说出来的目标。除去这些之外，非常赞成刚才滕威林滕总介绍贝克先生的观点，老人家其实需要最简单的两点：健康和快乐。健康快乐当中快乐更重要一点，如果一个人身体很健康，但是没有朋友，没有交往，内心是忧郁的，这个人生也不是大家所希望的。

　　抛去刚才所有理论，我们把它凝结成了这样一张有很多感情描绘的词语，融合的这张图。我们设计每一个环节，每一个理论都是从这些词句当中出来的，我们希望最后形成的这个学院式养老的每个细节都能够涵盖这些词汇。

三、绿城学院式养老

（一）绿城学院式养老模式核心要素

　　大家觉得绿城做学院式养老，就是把老年大学这样的组织办起来而已，这样的理解稍微简单了一些。为什么我们要办学院式养老？依然是我们刚才理论研究的结果，我们认为最根本核心是快乐和健康，健康和快乐从何而来？每个人都知道人的老化是不可避免的过程，上帝把我们创造好了，就是这样的过程。我们都有一个梦想，希望我们能够长命百岁，从秦始皇开始已经寻找这个秘诀所在，怎样把老化给延缓呢？其实老化的表象是我们机能的衰退，视力下降、听觉下降、行动迟缓，但是所有这些机能衰退的表象背后是心理的衰退，是一个非健康心理所体现出来的。需要有一个健康的心理，才能拥有健康的生理。健康心理从何而来？不是那样简单，给他们搞搞活动，组织他们打打牌，就是健康的心理，就能使他们得到快乐？不是的。抛去很多实践途径，它有两个必然要素，第一自主的学习机会，第二丰富的社交活动，只有这样一个模式当中有这两个要素存在才能达到健康心理的展现。

　　每个人生活过程当中有什么样的模式，或者什么样的氛围是很自然的囊括了这两个要素所在呢？相信每个人都经历过校园生活，除了读书时候有学业压力，考试压力以外，校园生活留给我们是非常美好的回忆，为什么不能把这样校园生活模式重新复制到老年人生活当中去？中国人有句话，老小孩，为什么不能把老小孩模式重新复制呢。基于这样的理论，我们设计了学院式的养老模式。

　　学院式养老模式绝不仅仅是简单的在社区里面给老人家办一个老年大学，或者在社区里面给老人家开几个兴趣班。学院式养老模式是把老年人日常生活的组织形式用学校模式给他组织起来。相信很多人平时日常生活当中是非常少会跟社区发生关系的，除非你要开一个证明，或者办一些事情，社区也不会非常主动的跟你发生关系。但是在我们设计的养老社区颐乐学院里面，入住到这样的社区里不是单个的个体，不可能再出现在这个社区里面住了十年隔壁邻居叫什么名字不知道的情况，住到这个社区等于加入了一个组织，这个组织会在你生活的时时刻刻、方方面面不断出现，让你主动或者被动的进入到一个全新的生活模式当中。

　　我们假设养老是从60岁开始一直到100岁，我们设计的学院式养老模式有高年级、低年级同学区分，针对不同年龄阶段的老人，学院式养老模式重点不一样。针对活跃、健康的老人，核心重点是快乐，是让他们快乐的度过每一天，同时延长他们的健康生命周期。当部分老人家非常无奈进入到需要照护这个阶段的时候，则侧重于提供专业的照护，让他们有尊严的走完最后的一程。

　　这是实现学院式模式的核心要求，我们叫做颐乐学院。是类老年大学的形式，而不是老年大学。它的几个核心要素“颐乐学为”。

　　“颐”很复杂，简单来讲，第一个出发点叫做医疗，解决老人家安全感问题，老人家关心的是第一我不要生病，生病以后有没有靠谱的地方医治。但是又延伸出一个问题，为什么等到老人家生病了就医了才提供服务，为什么不能在老人家健康的时候通过我们的服务，更好的去延长他们的健康生命周期，所以我们颐的服务体系更侧重健康管理。

　　一、绿城学院式养老低年级模式。健康老人进驻园区，在学院式养老模式一系列颐服务的展示。“学”是课程，如果用传统老年大学意义理解这个课程很简单，课程就是兴趣班，根据老年人兴趣开设一些班级而已。但是我们的课程不是这么设置，兴趣类的课程只是在我们课程体系当中的一部分，再回归到之前的理论研究，其实老人家需要有很多种，第一他们知道自己要学习什么，学钢琴书法、学书法也好，都是以兴趣爱好为导向的课程导向设置，但是除了这部分课程以外，我们开发研究了另外一种课程，如果是儿女在城市当中发展得很好，做了大企业家，他把自己的父母从农村接过来，住在园区里面，除了要学唱唱歌，跳舞之外，老人家还要学普通话、学走路，学怎么看红绿灯，学怎么打开电视机，怎么用可视的对讲，这些在我们课程体系中也有体现。设计学院式养老过程中，我们有一个观点，课程即活动，活动即课程，因为很多人跟我们表达说我一辈子被约束惯了，读书时候我不是一个好学生，老师管着我，上班时候有组织管着我，退休以后我不要在再有人管我了，我希望是自主，自己说了算，别老是让我坐在那里听课，这种形式我不喜欢。所以我们的老年大学并不是一个人讲，大家听的形式，更多是把活动融入到生活的方方面面。“乐”，在活动当中我们分两大类，一类学院活动，比如每个学期，或者每一年为老人家组织开学典礼、毕业典礼、夏令营、运动会，这些都是由学院方面组织的。除此之外，还设计了另外一种形式的活动，叫做俱乐部活动，我们提供安全平台，老人家自己活动，比如一个老人家喜欢钓鱼，想要召集一部分志同道合的人来一起钓鱼，老人家可以自己组织，我们提供平台，不参与其中，只做服务。第四核心要素社会参与，主流说法叫做老有所为。所谓社会参与，就是社会的公益形式、社会管理等等，在我们社区里面提倡老人家自治，我们会提供很多岗位全部由老人家自己做，从另一个角度来讲这个也是进一步发挥了人力资源。

　　所有的刚才这些设计，都是我们在两年多时间当中经过理论研究，学习、考察，最后形成的理论模型。除了有理论模型之外，我们想听到更多的中国老人自己的声音。所以在2011年1月时候我们成立了颐乐教育投资管理有限公司。很多人问我们说，为什么绿城做养老的这家公司叫做教育投资管理有限公司，而不是养老投资管理有限公司？就是因为我们的切入点是老年教育。2011年我们在全国绿城开发的普通小区当中把颐乐学院模式植入进去，在植入过程中我们倾听老人家的心声，他们的需求。到今年4月底时候我们在全国22所城市开办了36所校区，我们学员今天已经突破3000个人，有149个教学班。在149个教学班当中老师有110多人，我们的业主，老人家自己，他早上可能是书法班的老师，晚上可能是广场舞的学员，这样的业主老师老人家自己占了近35%。

　　二、绿城学院式养老高年级模式。颐乐学院进入高年级阶段，面对的是护理的问题。2014年7月份我们专门组织了一支专业养老团队，专门从事高年级老人家的照护问题。

四、绿城·乌镇雅园

　　现在绿城养老模式基本分的两个部分已经进入实践阶段，模式设计是全维度设计，实践过程中现在已经落地两个部分。第一部分是社区，养老社区，乌镇雅园项目。

　　乌镇是中国非常有名的江南水乡，相信很多人都去过。整个项目5500亩地，一期启动的核心区块1500亩地，当中有几个核心要素所组成，第一个黄线范围内的乌镇雅园，这是一个活力健康退休社区，但是这个乌镇雅园并不限制年龄，是针对全龄的，就是我们在购买或者入住时候并没有设置门槛，这也是我们征求了上千位老人家意见以后得出的结论，老人家不愿意住在一个只有老人家的社区当中。北面是一家国际康复医院，这个康复医院是引入了德国知名康复品牌，专门针对老人家脑中风的康复和运动损伤的康复，在这个康复医院里面还有近一千方的老人门诊，用于解决乌镇雅园里面住的老人家的日常医疗问题。再北面是一个护理院，西边是商业服务区和酒店的区块。从1500亩角度出发，融汇了60岁健康老人入住以后他的日常生活，再慢慢到他今后八九十岁需要照护以后，对护理院的需求。

　　乌镇雅园，650亩地，总户数五千来户。这个园区里面配备了一个颐乐学院，如果从老年大学角度来讲这个颐乐学院建筑面积3.5万方，是全中国最大的老年大学。如果从一个社区，整个社区文化交流中心角度来讲，这就是颐乐学院的校区。在建的乌镇雅园从另一个角度来讲是老年大学城，其余住宅部分都是老人家的宿舍。这个社区里面配了15栋楼，有33个教室，一栋静态教学楼，一栋动态教学楼，有一个行政会展楼，有一个两层的棋牌楼，有一个老年创业中心，有一个运动馆，一个健康促进馆，还有一个禅修堂和一个幼儿园，还包括超市、银行、洗衣店、美发店、园区食堂等七要素的商业和基础生活的配套，因为是混合型的社区，理论上这个社区当中应该有30%左右的中青年人来居住，从现在社区销售情况来看也基本是这样的发展。

　　样板房，针对健康的老人，我们把适老化的设计做得相对隐性，简单这样看跟普通商品房差不多，但是所有的适老房设计都暗藏在里面。这也是跟老人家交流以后的成果，很多老人家提出以后不想住进一个房子，它的角角落落都在告诉一个字，你老了。

　　从养老角度来讲，给老人家建造一个比较舒适宜居的单元，是相对难度系数较低的一件事情。养老核心在于养，或者核心在于服务。在过去两三年时间当中，我们从颐乐学院办学开始，从老年教育切入和杭州师范大学一些专业机构共同的研发，现在已经形成非常完善的服务体系。三个部分组成，健康、快乐、居家。这是我们设计的77项服务内容，这是几个模块。

　　77项服务内容在一个园区里是通过社区管理平台，信息化系统实现的，并且能够提高服务效率、工作效率，降低人员压力。这个信息化系统在今年下半年乌镇雅园首期颐乐学院交付时候也会投资运营。信息化系统里面可以实现入住老人的个性化健康档案和连续性健康的监测，以及相关人工干预。能够实现学院活动的所有的点课和展示。同时信息化系统另外一个强大功能是实现所有生活服务的预约。绿城集团现在正在做整个云服务的平台，将来也会搭建到这个平台当中去。

　　现在谈商业模式是一个不成熟的话题，因为我们仍然在探索阶段，更不要谈盈利模式，我们现在只有设想，同时一步一步在实践当中看社会、业主给我们的反映。

　　乌镇雅园首先是七十年住宅，商品房。是不是商品房，要不要卖商品房，还是长租，经历了很长时间思索，但是中国老人家对于产权强烈拥有的意识，包括整个项目资金的压力，开发过程当中等一系列的要素，我们最终还是选择了商品房。现在乌镇雅园的房价比开盘的时候稍微高了一些，1.3万一个平方，全装全配，主力户型是72方和90方，还有小部分的56方和128方，房价基本在一百万左右。入住生活成本如下：第一物业管理费，乌镇雅园物业管理费3.5元/㎡，其中包括众多的宜老化服务内容。其次是学员学费，初步估计是五千块钱一个人每年。这个学费只是满足了老人家最基本的一些服务，整个园区的运营还需要通过园区内其他一些延伸服务来实现。今年十到十二月份，乌镇雅园第一期即将交付，交付一千多套老年住宅和和3.5万方整个颐乐学院。

五、蓝庭颐养公寓

　　高年级专业养老照护部分，绿城在五六年前已经在普通园区里面实践过，杭州蓝庭花园建筑面积80万方，其中一栋楼作为老年公寓和养老院。

　　这栋楼十层，一层是健康服务中心，园区食堂，二层是所有的文化中心，老人的洗护中心和园区食堂，三层以上是护理院，颐养公寓。现在蓝庭护理院200张床位基本满员。

　　我们从蓝庭护理院实践当中有一个很深刻的体会，蓝庭护理院是从2010年投入使用的，10、11年入住率非常低，到去年开始入住率突然出现井喷，原因很简单，因为蓝庭护理院开通了医保，如果开通了医保，老人家压力会减轻很多。所以医保是护理院必须克服的难点，必须要有的一个要素。

　　绿城现在有两个模块，一个模块是开发建设模块，这是过去二十年专业经验的积累，也会继续延续下去。我们会在原有住宅开发团队当中，再去汲取优质的团队成员，一起来研发老年产品。同时由开发团队负责项目的开发。运营模块方面，以公司为牵头做整个运营模块设计和最后项目的管理。我们在尝试做一些服务的输出，因为乌镇雅园逐步的落地和实践当中，有很多经验教训，雅园也是第一代产品。这个过程当中希望能够跟同行一起分享经验教训。我们现在也在圈内跟大家一起合作，或者做一些这样的服务，从原来房地产行业比较成熟的产业前端战略顾问，到开发过程当中的咨询，到后期运营管理中的一些服务。

　　今后整个规划图是这样。像乌镇雅园、海南蓝湾小镇，到安吉、德清、青岛、大连等地我们现在做的活力退休小镇社区，针对一些活力健康的老年人，打造养老产品。在普通住宅房产里嵌入式的养老服务，再到养老的照护机构，再到居家养老的服务，整个设计是全过程覆盖的。所有设计的核心，即追求老人家健康和快乐，更重要是他快乐的学院式的养老模式。这是我们的愿景。

我的分享就到这里，谢谢大家。